เวียดนามกําลังทํางานเพื่อสร้างระบบที่ดินที่ยุติธรรมและโปร่งใสซึ่งสนับสนุนทั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจและความต้องการของประชาชน

 

หลังจากหนึ่งปีของการดําเนินการ กฎหมายที่ดินปี 2024 ของเวียดนามอยู่ระหว่างการตรวจสอบ ในขณะที่มันนํามาซึ่งการปรับปรุงที่สําคัญในการกระจายอํานาจ ความโปร่งใส และการเข้าถึงที่ดิน ความท้าทายมากมายก็เกิดขึ้น

 

ขณะนี้รัฐบาลและกระทรวงที่เกี่ยวข้องกําลังดําเนินการแก้ไข โดยมีเป้าหมายเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินยังคงทําหน้าที่เป็นรากฐานสําหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความมั่นคงทางสังคม และการลงทุน

 

ที่ดินไม่ใช่แค่ทรัพยากรการพัฒนา นอกจากนี้ยังเป็นเรื่องของการดํารงชีวิต ที่อยู่อาศัย และความยุติธรรมทางเศรษฐกิจ การจัดการทรัพยากรนี้อย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพยังคงมีความสําคัญระดับชาติ แต่ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย

 

กฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ในเดือนสิงหาคมปีที่แล้ว ได้แนะนําการปฏิรูปที่สําคัญโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงการบริหารที่ดินให้ทันสมัย สนับสนุนกิจกรรมทางธุรกิจ และเพิ่มอํานาจท้องถิ่นในการตัดสินใจ

 

ในบรรดาความสําเร็จที่โดดเด่น กฎหมายได้ชี้แจงขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการเช่า อนุญาตให้ใช้ที่ดินอเนกประสงค์ที่สอดคล้องกับการวางแผน ลบข้อกําหนดสําหรับใบรับรองการใช้ที่ดินเมื่อสมัครลงทุน และเปลี่ยนอํานาจในการเปลี่ยนการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไปยังสภาจังหวัด การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ช่วยปรับปรุงการเข้าถึงที่ดินสําหรับธุรกิจและประชาชน

 

การปรับปรุงที่สําคัญอีกประการหนึ่งคือการพัฒนาฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ กฎหมายกําหนดให้มีการประสานงานระหว่างหน่วยงานกลางและท้องถิ่นเพื่อสร้างและแบ่งปันข้อมูลที่ดินดิจิทัล นี่เป็นขั้นตอนสําคัญสู่ระบบการจัดการที่ดินที่โปร่งใส มีความรับผิดชอบ และมีประสิทธิภาพมากขึ้น

 

แม้จะมีขั้นตอนเชิงบวกเหล่านี้ แต่กฎหมายก็ได้เปิดเผยข้อบกพร่องบางประการด้วย

 

หนึ่งในปัญหาเร่งด่วนที่สุดคือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินคงที่ของรัฐบาล แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อสะท้อนมูลค่าตลาด แต่ก็นําไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาอย่างกะทันหันในหลายพื้นที่ ในหลายจังหวัด ราคาที่ดินพุ่งขึ้นสองถึง 30 เท่า ทําให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัย แปลงการใช้ที่ดิน หรือลงทุนในโครงการได้ยาก

 

ปัญหาด้านราคาเหล่านี้ยังทําร้ายธุรกิจ โดยเฉพาะนักพัฒนาขนาดเล็กและขนาดกลาง หลายคนถอนตัวออกจากตลาด ทําให้อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงลดลง ในทางกลับกันสิ่งนี้ได้ผลักดันราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น

 

 

ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้แตะระดับสูงสุดครั้งใหม่ เพิ่มขึ้น 3.5 ถึง 4 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2019 โดยโครงการใหม่บางโครงการมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองเวียดนาม (3,850 ดอลลาร์สหรัฐ) ต่อตารางเมตร

 

ปัญหายังปรากฏในการประมูลที่ดิน นักลงทุนบางคนขึ้นราคาเพียงเพื่อลาออกในภายหลัง เนื่องจากราคาเริ่มต้นต่ําเกินไปและเงินฝากมีน้อย สิ่งนี้ทําให้เกิดการหยุดชะงักของตลาดและความล่าช้าในการเคลียร์ที่ดินและการตั้งถิ่นฐานใหม่

 

นอกจากนี้ยังมีความไม่ตรงกันระหว่างกฎหมายและโครงสร้างรัฐบาลท้องถิ่นใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม เวียดนามได้นํารูปแบบการบริหารท้องถิ่นสองชั้นมาใช้อย่างเป็นทางการ โดยกําจัดหน่วยระดับเขต อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินยังคงรวมถึงกฎการวางแผนสําหรับสามระดับ ได้แก่ ระดับชาติ ระดับจังหวัด และระดับอําเภอ ทําให้เกิดความสับสนและความล่าช้า

 

เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้และปัญหาอื่นๆ รัฐบาลวางแผนที่จะแก้ไขมติที่ 18 ซึ่งให้รากฐานทางกฎหมายสําหรับการปฏิรูปกฎหมายที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกําลังรวบรวมความคิดเห็นของประชาชนและคาดว่าจะส่งกฎหมายฉบับแก้ไขต่อรัฐสภาภายในสิ้นปี 2568 หากผ่าน มันจะมีผลบังคับใช้ในปี 2026

 

การแก้ไขที่เสนอรวมถึงการปรับขั้นตอนการวางแผนที่ดินเพื่อให้ตรงกับโครงสร้างของรัฐบาลสองชั้น ข้อเสนออื่นอนุญาตให้รัฐถมที่ดินในกรณีพิเศษ รวมถึงเขตการค้าเสรี ศูนย์การเงินระหว่างประเทศ และโครงการที่ให้บริการเป้าหมายทางการเมืองหรือการทูตอย่างเร่งด่วน

 

ข้อเสนอที่สําคัญคือการปฏิรูปวิธีการกําหนดราคาที่ดิน วิธีการตามตลาดในปัจจุบันพิสูจน์ได้ว่าไม่น่าเชื่อถือและยากต่อการนําไปใช้ กระทรวงแนะนําให้กําหนดตารางราคาใหม่ทุกห้าปีหรือใช้ค่าสัมประสิทธิ์การกําหนดราคาเพื่อปรับค่าที่มีอยู่ แนวทางทั้งสองมีวัตถุประสงค์เพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาและลดอิทธิพลของความผันผวนของตลาดระยะสั้น

 

ควบคู่ไปกับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายเหล่านี้ การปฏิรูปภาษีก็อยู่ระหว่างการหารือเช่นกัน

 

กระทรวงการคลังได้เสนอการเปลี่ยนแปลงกฎหมายว่าด้วยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพื่อกําหนดเป้าหมายการเก็งกําไรอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น ปัจจุบันมีการใช้อัตราภาษีคงที่ 2 เปอร์เซ็นต์ในการโอนทรัพย์สินทั้งหมด โดยไม่คํานึงถึงผลกําไรหรือระยะเวลาการเป็นเจ้าของ ระบบนี้เรียบง่าย แต่ไม่ยุติธรรม มันไม่ได้สะท้อนถึงรายได้ที่แท้จริงและอนุญาตให้หลีกเลี่ยงภาษีผ่านการประเมินมูลค่าต่ําไป

 

ร่างกฎหมายเสนอแนวทางใหม่สองแนวทาง ข้อแรกใช้ภาษี 20 เปอร์เซ็นต์จากกําไรที่ได้รับจากการขาย หากสามารถตรวจสอบราคาและต้นทุนการซื้อเดิมได้ ประการที่สองใช้อัตราภาษีผันแปรระหว่าง 10-20 เปอร์เซ็นต์โดยพิจารณาจากระยะเวลาการถือครองทรัพย์สิน

 

สมาคมนายหน้าเวียดนาม (VARS) ได้สนับสนุนแนวคิดนี้ แต่แนะนําคําแนะนําที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ระบบข้อมูลที่ดีขึ้น และการสื่อสารที่แข็งแกร่งขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าการเปิดตัวเป็นไปอย่างราบรื่น

 

VARS ยังแนะนําให้ยกเว้นเจ้าของ-ผู้ครอบครอง ปรับอัตราเพื่อสะท้อนถึงลําดับความสําคัญทางสังคม และรับรองการตรวจสอบหลังการทําธุรกรรมมากกว่าการตรวจสอบล่วงหน้าเพื่อลดความล่าช้า

 

ในระยะสั้น กฎภาษีใหม่อาจทําให้ตลาดช้าลง อย่างไรก็ตาม พวกเขาถูกมองว่าเป็นสิ่งจําเป็นสําหรับการควบคุมการเก็งกําไรและส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยุติธรรมยิ่งขึ้น

 

กระทรวงการก่อสร้างยังเสนอให้เก็บภาษีส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของรัฐบาลและราคาขายจริงในโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ภาษีสําหรับทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้หรือว่างกําลังได้รับการพิจารณา ข้อเสนอเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อลดการกักตุนที่ดินและอัตราเงินเฟ้อของราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่ดิน ซึ่งการซื้อเก็งกําไรยังคงเป็นเรื่องปกติ

 

ที่ดินเป็นปัญหาที่ซับซ้อนโดยมีเป้าหมายที่แตกต่างกันมากมายและส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มต่างๆ นั่นเป็นเหตุผลที่ต้องดําเนินการอย่างระมัดระวังและวางแผนไว้อย่างดี

 

ประการแรก การเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลเป็นสิ่งสําคัญ

 

กระทรวงการก่อสร้างกําลังเร่งพัฒนาฐานข้อมูลที่ดินและอสังหาริมทรัพย์แบบบูรณาการ นอกจากนี้ยังกําลังดําเนินการวางแผนเปิดตัวการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินแห่งชาติภายใต้การจัดการของรัฐภายในปี 2026 สิ่งนี้จะช่วยตรวจสอบธุรกรรมและให้ข้อมูลที่เชื่อถือได้สําหรับทั้งผู้กําหนดนโยบายและนักลงทุน

 

ประการที่สอง แนวทางต้องครอบคลุม จําเป็นต้องมีเครื่องมือนโยบายที่หลากหลาย ซึ่งรวมถึงการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การเพิ่มอุปทานของบ้านในกลุ่มเหล่านี้และการปรับแผนการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการควบรวมกิจการของจังหวัดเป็นขั้นตอนสําคัญ

 

ประการที่สาม นโยบายเศรษฐกิจมหภาคที่เหมาะสมก็มีความสําคัญเช่นกัน ซึ่งรวมถึงนโยบายการเงิน (เช่น การผ่อนคลายหรือตึงอัตราดอกเบี้ย ขึ้นอยู่กับสถานการณ์) และนโยบายการคลังพร้อมแพ็คเกจสนับสนุนสําหรับทั้งอุปสงค์และอุปทาน แพ็คเกจเหล่านี้ยังสามารถช่วยในการชดเชยที่ดินและการตั้งถิ่นฐานใหม่

 

ในนโยบายภาษี ในขณะที่การเก็บภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์อาจช่วยยับยั้งการเก็งกําไร แต่อาจไม่เพียงพอ เนื่องจากผู้ซื้อจํานวนมากถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ขายต่อทันที ทําให้จําเป็นต้องพัฒนาแผนงานภาษีทรัพย์สิน แม้ว่าการดําเนินการจะไม่เกิดขึ้นทันทีก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงการทําลายตลาดที่เปราะบาง

 

นโยบายที่ดินกําหนดเศรษฐกิจของเวียดนาม ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยไปจนถึงการลงทุน ในขณะที่การปฏิรูปยังคงดําเนินต่อไป เป้าหมายคือระบบที่ยุติธรรม มีประสิทธิภาพ และโปร่งใส ซึ่งสนับสนุนทั้งการเติบโตและประชาชน

 

*Võ Trí Thành เป็นอดีตรองประธานสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลางและเป็นสมาชิกของสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ด้วยปริญญาเอกด้านเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยแห่งชาติออสเตรเลีย เขามุ่งเน้นไปที่นโยบายเศรษฐกิจมหภาค การเปิดเสรีการค้า และการปฏิรูปสถาบัน เขาเขียนคอลัมน์ข่าวเวียดนาม Analyst's Pick

 

ที่มา vietnamnews.vn

วันที่ 5 สิงหาคม 2568