เพื่อเร่งดําเนินการและบรรลุเป้าหมายในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหนึ่งล้านหลังให้แล้วเสร็จภายในปี 2028 ซึ่งเร็วกว่าที่วางแผนไว้ 2 ปี จึงจําเป็นต้องมีแรงจูงใจเพิ่มเติมเพื่อดึงดูดการลงทุนจากภาคธุรกิจ

 

อุปสรรคและอุปสรรคมากมาย :

 

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าว รัฐได้ตัดสินใจเรื่องนโยบายที่สําคัญหลายประการเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ตอบสนองความต้องการของแรงงาน ทว่ายังมีอุปสรรคสําคัญ ๆ อีกหลายประการที่ต้องแก้ไข ได้แก่ อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบันไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชากรจํานวนมาก ช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงค่อนข้างไกล การเข้าถึงที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัญหาสําหรับหลาย ๆ คน แม้จะมีการออกกลไกและนโยบายต่าง ๆ มากมาย แต่ในระหว่างการดําเนินการก็ยังมีอุปสรรคต่าง ๆ มากมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจและนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

 

นายฮา กว๋าง ฮุง รองผู้อํานวยการบริหารที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า มีสาเหตุหลัก 3 ประการที่ทําให้ช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมค่อนข้างไกล

 

อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่คลาดเคลื่อนไปสู่ระดับกลางและระดับสูง การขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมสําหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางอย่างรุนแรง และราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่พุ่งสูงขึ้นทําให้เกิดแรงกดดันอย่างมากต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แม้ว่าบางพื้นที่จะจัดสรรที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่หลายพื้นที่ก็อยู่ห่างไกลจากศูนย์กลางและขาดการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคม สิ่งนี้ทําให้ธุรกิจและนักลงทุนไม่กระตือรือร้นที่จะเข้าร่วม ในขณะที่ขั้นตอนการลงทุนและการดําเนินโครงการยังคงซับซ้อน ยืดเยื้อ และมีปัญหามากมายที่ยังไม่ได้แก้ไข" นายฮุงกล่าว

 

เมื่อเร็ว ๆ นี้ แม้ว่ารัฐจะมีนโยบายสนับสนุนใหม่ ๆ มากมายเพื่อขจัดอุปสรรคสําหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ตามคํากล่าวของนาย Le Huu Nghia ผู้อํานวยการ Le Thanh Construction Trading Co., Ltd. ยังคงมีปัญหาสําคัญ 3 ข้อที่ลดการดึงดูดนักลงทุน

 

“ประการแรก ตามพระราชบัญญัติการเคหะ พ.ศ. 2566 ผลกําไรที่จํากัดสําหรับนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ จํากัด ไว้ที่ 10% (ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมดสําหรับพื้นที่ก่อสร้าง) นั้นต่ําเกินไป ในขณะที่กระบวนการกินเวลานานถึง 5 ปี ระยะเวลาการลงทุนจะขยายออกไปอีก 2 ปี ดังนั้น โดยเฉลี่ยแล้วในช่วง 7 ปี กําไรเพียง 1.3 - 1.5% ต่อปีเท่านั้น ไม่เพียงพอต่อการลงทุนใหม่ ประการที่สอง ขั้นตอนการขอที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีความซับซ้อนมากกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ทําให้ธุรกิจต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายมากขึ้น ประการที่สาม การตรวจสอบราคา การตรวจสอบ และการทดสอบหลังการขายสร้างแรงกดดันให้กับธุรกิจ ดังนั้น เมื่อเสร็จสิ้นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้ว ธุรกิจจํานวนมากจึงไม่ต้องการลงทุนในโครงการใหม่อีกต่อไป" นายทังกล่าว

 

จําเป็นต้องมีกลไกที่เหมาะสม :

 

ในปี พ.ศ. 2569 รัฐบาลตั้งเป้าที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 158,700 หลัง ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5 เท่าเมื่อเทียบกับปี พ.ศ. 2568 กระทรวงการก่อสร้างกําลังดําเนินมาตรการสําคัญหลายกลุ่ม ซึ่งรวมถึงการปรับปรุงกลไกนโยบายอย่างต่อเนื่อง และการขจัดอุปสรรคต่าง ๆ สําหรับโครงการต่าง ๆ

 

เหงียน วาน ซิง รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่าโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะรวมอยู่ใน "กระแสสีเขียว" ของขั้นตอนการบริหาร ซึ่งอนุญาตให้มีกระบวนการหลายอย่างพร้อมกันเพื่อลดเวลาในการดําเนินการขั้นต่ํา 50% และค่าใช้จ่ายในการปฏิบัติตามกฎระเบียบสําหรับธุรกิจ นอกจากนี้ยังมีการนํากลไกเฉพาะมาใช้เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินพร้อมที่ดินให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอีกด้วย

 

นายบุย เทียน ธาน หัวหน้าแผนกพัฒนาเมือง กรมการก่อสร้างเมืองฮานอย เห็นด้วย โดยกล่าวว่าจําเป็นต้องมีการศึกษากลไกที่ยืดหยุ่นสําหรับการปรับการวางแผนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หากพื้นที่สําหรับการก่อสร้างสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาโดยรวมของท้องถิ่น ก็อาจพิจารณาอนุมัติให้ดําเนินการก่อนกําหนด แทนที่จะรอให้กระบวนการปรับผังเมืองทั้งหมดเสร็จสิ้นอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

 

กระบวนการจัดสรรที่ดิน การกําหนดภาระผูกพันทางการเงินของที่ดิน การกวาดล้าง ฯลฯ ของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีความซับซ้อนและใช้เวลานาน ดังนั้นจึงจําเป็นต้องมีการศึกษาเพื่อลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารบางอย่าง ลดระยะเวลาในการดําเนินการ และเพิ่มการกระจายอํานาจให้กับท้องถิ่นเพื่อเร่งดําเนินโครงการต่าง ๆ ให้เร็วขึ้น" นาย Thanh กล่าว

 

นาย Thanh ยังกล่าวอีกว่า ราคาวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ในปัจจุบันมีความผันผวนอย่างมาก ทําให้ต้นทุนการลงทุนทั้งหมดสําหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุนของธุรกิจ

 

นายทังกล่าวว่า "ดังนั้น เมื่อสร้างนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จึงจําเป็นต้องพิจารณาปัจจัยด้านต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจ เพื่อให้มั่นใจถึงอัตรากําไรที่เหมาะสมเพื่อจูงใจนักลงทุน หากไม่มีกลไกที่เหมาะสม จะเป็นการยากที่จะดึงดูดธุรกิจให้เข้าร่วมการลงทุน"

 

เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน พ.ศ. 2566 รัฐสภาได้อนุมัติพระราชบัญญัติการเคหะปี พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 อย่างไรก็ตาม ในยุคปัจจุบัน จําเป็นต้องมีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายเพื่อสนองความต้องการในทางปฏิบัติและขจัดอุปสรรคต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น กระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่าในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2569 คาดว่าจะเสนอร่างกฎหมายการเคหะให้รัฐสภาพิจารณาเพื่อรับฟังความคิดเห็น โดยมีเนื้อหาที่สําคัญหลายประการ รวมถึง: ยกเลิกกฎระเบียบในการเลือกนักลงทุนตามกลไกการประกวดราคา แทนที่ด้วยรูปแบบการอนุมัตินโยบายการลงทุน มอบหมายนักลงทุนที่ไม่ผ่านการประกวดราคาสําหรับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยสําหรับกองกําลังติดอาวุธของประชาชนที่ไม่ได้ใช้เงินลงทุนสาธารณะ (กลไกนี้กําลังดําเนินการอยู่) นําร่องภายใต้มติที่ 201/2025/QH15) ยกเลิกขั้นตอนการประเมินราคาขาย ค่าเช่า และการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม - กล่าวคือ นักลงทุนสร้างกลไกราคาของตนเองตามวิธีการกําหนดราคาขาย ค่าเช่าซื้อ และกําไรปกติตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และมีผู้เช่าให้คําปรึกษาเพื่อตรวจสอบก่อนที่นักลงทุนจะอนุมัติราคาขาย

 

สําหรับบทบัญญัติในกฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2566 เกี่ยวกับ "อัตรากําไรสูงสุด 10% ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมดสําหรับพื้นที่ก่อสร้าง" ของนักลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระทรวงการก่อสร้างยังตระหนักดีว่าอัตรากําไรนี้ยังไม่น่าสนใจ ไม่ได้ระดมทรัพยากรมากนัก ดังนั้นกระทรวงจึงเสนอให้เพิ่มสิ่งจูงใจสําหรับนักลงทุน เช่น การลดอัตราดอกเบี้ย เพิ่มค่าใช้จ่ายบางอย่างในโครงสร้างราคาขายเพื่อรับรองผลประโยชน์ของนักลงทุน ซึ่ง แรงจูงใจที่สูงขึ้นสําหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่าเพื่อส่งเสริมกลุ่มนี้

 

ที่มา vov.vn

วันที่ 27 เมษายน 2569