KEY POINTS :

 

* กลุ่มนักลงทุนจีนรายใหญ่ได้เข้ามากว้านซื้อที่ดินในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จำนวนมาก เพื่อพัฒนาพื้นที่สำหรับตั้งโรงงานอุตสาหกรรม โดยมักซื้อที่ดินใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรม

 

* การกว้านซื้อที่ดินของทุนจีนมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง เช่น อ.ปลวกแดง (ระยอง) และ ต.บ่อวิน อ.ศรีราชา (ชลบุรี) ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวพุ่งสูงขึ้น 20-30% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

 

* ความต้องการใช้ที่ดินใน EEC อยู่ในระดับสูง สะท้อนจากอัตราการว่างของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ลดลงเหลือเพียง 6.2% โดยราคาที่ดินในชลบุรีเฉลี่ยสูงสุด 9.5 ล้านบาทต่อไร่ ฉะเชิงเทรา เฉลี่ย 7.75 ล้านบาทต่อไร่ และระยอง เฉลี่ย 7.5 ล้านบาทต่อไร่

 

นักลงทุนจีนเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมที่ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนภาคการผลิตในช่วง 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2562 ถึงเดือน มี.ค.2569 สัดส่วนนักลงทุนจีนในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 

 

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) รายงานปี 2562 นักลงทุนจีนในนิคมอุตสาหกรรมมีสัดส่วนเพียง 6% แต่สิ้นไตรมาส 1 ปี 2569 สัดส่วนของนักลงทุนเพิ่มขึ้นมาเป็น 17.06% เป็นรองเพียงญี่ปุ่นที่มีสัดส่วน 22.75%

 

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนถึงความต้องการที่ดินของผู้ประกอบการจีนที่ย้ายฐานการผลิตมาไทยมากขึ้น โดยการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมจะเป็นลักษณะการซื้อหรือเช่าที่ดินของนิคมอุตสาหกรรม

 

ความต้องการที่ดินของผู้ประกอบการจีนสอดคล้องกับทิศทางของนักลงทุนในหลายประเทศที่เข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรองรับการลงทุนในหลายประเทศ โดยนิกเคอิ เอเชีย เคยรายงานเมื่อปี 2564 ถึงกระแสการกว้านซื้อที่ดินของบริษัทจีนในเอเชีย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ของจีนในการแผ่อิทธิพลและเป็นชนวนการต่อต้านหลายประเทศในอาเซียน เช่น การซื้อที่ดินเพื่อลงทุนเกษตรกรรม

 

 

การรุกซื้อที่ดินในต่างประเทศของบริษัทจีนเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินตามนโยบายของรัฐบาลจีนที่ต้องการพัฒนาเศรษฐกิจให้ขยายตัวต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้บริษัทจีนเข้าถึงทรัพยากรและโอกาสการทำธุรกิจในต่างประเทศมากขึ้น

 

แหล่งข่าวจากผู้ประกอบการอุตสาหกรรม กล่าวกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า การเข้ามาลงทุนของกลุ่มนักลงทุนจีนรายใหญ่เริ่มเข้ามากว้านซื้อพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จำนวนมาก โดยความต้องการที่ดินสำหรับตั้งโรงงานของผู้ประกอบการจีนที่มากขึ้นทำให้มีลักษณะการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาใกล้เคียงนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการอุตสาหกรรม

 

แหล่งข่าว กล่าวว่า บริษัทจีนที่เข้ามาซื้อที่ดินมีวัตถุประสงค์เป็นตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยพฤติกรรมการดำเนินการในพื้นที่กลับมีลักษณะรวบรวมที่ดินขนาดใหญ่ และเตรียมพัฒนารองรับโครงการอุตสาหกรรม โดยมีการซื้อสะสมที่ดินหลายพันไร่ และทยอยพัฒนาพื้นที่ขายเป็นเฟส โดยส่วนมากจะขายให้กับนักลงทุนจีนด้วยกัน

 

กลยุทธ์ “กินรวบ” ตัดวงจรไทย :

 

แหล่งข่าว กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทจีนเข้ามาลงทุนในไทยหลายลักษณะ โดยบางส่วนเข้ามาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการอุตสาหกรรมที่มีเงื่อนไขการลงทุนกำกับดูแลของกระทรวงอุตสาหกรรม แต่ยังมีโมเดลธุรกิจที่สร้างความเสียหายที่สุด แบ่งเป็น

 

1.โรงงานและนิคมอุตสาหกรรมศูนย์เหรียญซึ่งใช้ระบบทุนจีน แรงงานจีน และขายให้คนจีน โดยมีการนำเข้าวัสดุก่อสร้าง เครื่องจักร และแรงงานมาจากจีนทั้งหมด แม้กระทั่งของใช้จิปาถะอย่างไม้กวาดหรือน้ำยาล้างจาน ส่งผลให้ไม่มีเม็ดเงินหมุนเวียนสู่ผู้ประกอบการไทย (Local Content) เลยแม้แต่บาทเดียว

 

2.ปัญหานอมินีอำพรางที่ใช้สำนักงานบัญชีหรือทนายความไทยจัดตั้งบริษัทบังหน้า เพื่อกว้านซื้อที่ดินทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรมใน EEC รวมถึงย่านธุรกิจ เช่น เยาวราชและห้วยขวาง ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น 20-30% และค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในบางย่านขยับตัวขึ้นถึง 3-10 เท่าตัว จนผู้ประกอบการไทยสู้ราคาไม่ไหวและต้องปิดกิจการไป

 

กว้านซื้อที่ดินในพื้นที่ EEC :

 

ทั้งนี้ การกว้านซื้อที่ดินนอกนิคมอุตสาหกรรมใน EEC เช่น อ.ปลวกแดง จ.ระยอง, ต.บ่อวิน อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ของทุนจีนผ่านนอมินี ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ทำให้ทุนไทยขยับขยายไม่ได้เพราะต้นทุนที่ดินและค่าเช่าที่พุ่งสูงเกือบ 3 เท่าในบางพื้นที่ ไม่สามารถเช่าพื้นที่เพื่อทำกินหรือขยายโรงงานได้ ส่งผลให้ธุรกิจท้องถิ่นล้มหายตายจากไป

 

“ต้องยอมรับว่าเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ การเข้ามากว้านซื้อที่ดินของกลุ่มทุน บางทีก็โทษผู้ขายไม่ได้ เพราะด้วยการปรับขึ้นราคาจากนายหน้าทำให้เจ้าของที่ดินก็ยินยอมที่จะขายที่ดินดังกล่าวในราคาที่รับได้ อีกทั้งการเข้ามาพัฒนาพื้นที่ให้ดีขึ้นชุมชนมองว่าได้ประโยชน์กับตัวเอง” แหล่งข่าว กล่าว

 

นอกจากนี้ จากการสอบถามกลุ่มอุตสาหกรรมที่เป็นสมาชิกของสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) พบว่าโรงงานและทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากจีนหรือทุนศูนย์เหรียญได้ส่งผลกระทบเชิงลบต่ออุตสาหกรรมไทยมาก

 

ทั้งนี้มีกลุ่มอุตสาหกรรมที่ตกอยู่ในภาวะเสี่ยงวิกฤตถึง 22-25 กลุ่ม จากทั้งหมด 46 กลุ่ม กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ กลุ่มอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้า (70.3%), กลุ่มอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง (46.9%) และกลุ่มอุตสาหกรรมเหล็ก

 

ราคาที่ดินชลบุรี-ระยองพุ่ง 20-30% :

 

รายงานข่าวระบุว่า ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง เพิ่มขึ้น 20-30% จากแรงซื้อของกลุ่มทุนจีนที่เข้ามากว้านซื้อทั้งในและนอกนิคมอุตสาหกรรม โดยบริษัท คุชแมน แอนด์ เวลคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด รายงานข้อมูลไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ไทยมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวม 222,388 ไร่ เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2568 ราว 600 ไร่ จากการเปิดขยายนิคมอุตสาหกรรมใหม่ในชลบุรี

 

ทั้งนี้ จุดที่น่าจับตาคือ “อัตราการว่าง” ของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมลดลงเหลือเพียง 6.2% จาก 6.52% ในไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนว่าความต้องการใช้ที่ดินยังอยู่ในระดับสูง แม้เศรษฐกิจโลกจะยังเผชิญความไม่แน่นอน

 

ขณะเดียวกันราคาขายที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศทรงตัวที่ 8.31 ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเจาะเฉพาะ EEC เห็นความแตกต่างชัดเจน อาทิ ชลบุรี ราคาสูงสุดเฉลี่ย 9.5 ล้านบาทต่อไร่ ฉะเชิงเทรา เฉลี่ย 7.75 ล้านบาทต่อไร่ และระยอง เฉลี่ย 7.5 ล้านบาทต่อไร่

 

จีนต้องการพื้นที่ในนิคมฯเพิ่มขึ้น :

 

นายสุเมธ ตั้งประเสริฐ ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรม (กนอ.) กล่าวว่า ตัวเลขย้อนหลัง 3 ปี สัดส่วนจำนวนนักลงทุนจีนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม มีดังนี้ ปี 2568 จำนวน 1,584 ราย, ปี 2567 จำนวน 1,256 ราย, ปี 2566 จำนวน 875 ราย

 

สำหรับแนวโน้มนักลงทุนจีนจะเข้ามาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเทคโนโลยี ดาต้าเซนเตอร์ ดิจิทัล และชิ้นส่วนยานยนต์ รวมถึงรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ เหล็กและโลหะ โดยพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในไทยยังเป็นพื้นที่การลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับการลงทุนระยะยาวท่ามกลางประเด็นความขัดแย้งและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์

 

นักลงทุนจีนแห่เข้ามายื่นขอบีโอไอ :

 

นายนฤตม์ เทอดสถีรศักดิ์ เลขาธิการคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เปิดเผยกับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า การจัดตั้งเขตประกอบการอุตสาหกรรมหรือสวนอุตสาหกรรม จะต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงอุตสาหกรรมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเท่านั้น

 

ขณะที่นักลงทุนจีนที่ยื่นขอรับส่งเสริมการลงทุนกับบีโอไอเป็นอีกกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพมากในการเข้ามาลงทุนในไทย โดยเฉพาะการลงทุนกลุ่มอุตสาหกรรมแห่งอนาคต

 

ทั้งนี้ช่วงปี 2564-2568 (ก.ย.2568) นักลงทุนจีนยื่นขอรับการส่งเสริมการลงทุนในไทยรวม 2,449 โครงการ มูลค่าเงินลงทุนรวม 608,738 ล้านบาท สะท้อนบทบาทจีนในฐานะหนึ่งในนักลงทุนต่างชาติรายสำคัญที่ผลักดันการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของไทยอย่างมีนัยสำคัญ

 

สำหรับในปี 2568 เพียงปีเดียวมีโครงการจากจีนยื่นขอรับการส่งเสริมจำนวน 982 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวม 172,114 ล้านบาท ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ยอดการลงทุนจากต่างประเทศของไทยปีที่แล้วสูงเป็นประวัติการณ์ของบีโอไอ

 

“อิเล็กทรอนิกส์-โลหะ-ยานยนต์” นำ :

 

ทั้งนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา กลุ่มอุตสาหกรรมที่นักลงทุนจีนให้ความสนใจมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่

 

1)กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ มูลค่าลงทุน 173,575 ล้านบาท

2)กลุ่มโลหะและวัสดุ มูลค่า 126,705 ล้านบาท

3)กลุ่มยานยนต์และชิ้นส่วน มูลค่า 74,214 ล้านบาท

 

“การลงทุนเหล่านี้ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับฐานการผลิตอุตสาหกรรมของประเทศไทย และเพิ่มบทบาทของไทยในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและยานยนต์ยุคใหม่” นายนฤตม์ กล่าว

 

ทิศทางจีนเข้ามาลงทุนในไทย :

 

นายนฤตม์ กล่าวว่า ทิศทางการลงทุนของจีนในไทยกำลังเปลี่ยนจากอุตสาหกรรมดั้งเดิมไปสู่อุตสาหกรรมยุทธศาสตร์เพื่อการเติบโตระยะยาว (Strategic Growth Industries) มีหลายสาขาสำคัญ ได้แก่

 

1)อุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และแบตเตอรี่ ประเทศไทยกำลังพัฒนา Ecosystem ยานยนต์ไฟฟ้าแบบครบวงจร โดยมีการลงทุนจากบริษัทยักษ์ใหญ่ของจีนจำนวนมาก อาทิ BYD, Great Wall Motor, Changan Automobile และ MG Motor เป็นต้น

นอกจากนี้ บีโอไอยังได้ลงนามความร่วมมือกับ China EV100 ในช่วงปลายปี 2025 เพื่อยกระดับความร่วมมือด้านเทคโนโลยี การพัฒนาห่วงโซ่อุปทาน และการวิจัยด้านยานยนต์ไฟฟ้าระหว่าง 2 ประเทศ

 

2)เซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง การลงทุนจากจีนมีแนวโน้มขยายตัวในกลุ่มการออกแบบวงจรรวม (IC Design) และการผลิตชิ้นส่วนต้นน้ำ ซึ่งจะช่วยเสริมศักยภาพอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ของไทย และเชื่อมโยงไทยเข้าสู่ห่วงโซ่การผลิตเซมิคอนดักเตอร์ระดับโลกมากขึ้น

 

3)ดิจิทัลและปัญญาประดิษฐ์ (AI) ในปี 2023-2025 ยื่นขอรับการส่งเสริมกลุ่มดิจิทัลและ AI รวมมูลค่าการลงทุน 1 ล้านล้านบาทครอบคลุม Data Center และบริการคลาวด์ ซึ่งถือเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเศรษฐกิจดิจิทัล

 

4)อุตสาหกรรม BCG (Bio-Circular-Green Economy) การลงทุนยังขยายไปสู่เทคโนโลยีชีวภาพและพลังงานสะอาด โดยมีเป้าหมายสนับสนุนการเปลี่ยนผ่านด้านพลังงานของประเทศไทย ซึ่งตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนการใช้พลังงานสะอาดเป็น 51% ภายในปี 2037

 

เร่งอำนวยความสะดวกนักลงทุนจีน :

 

ทั้งนี้ เพื่อรองรับการขยายตัวของการลงทุนจากจีน โดยบีโอไอออกมาตรการสนับสนุนหลายด้านทั้งอำนวยความสะดวกด้านกฎระเบียบและการเร่งรัดกระบวนการอนุมัติ ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการ Thailand FastPass เพื่อเร่งกระบวนการพิจารณาโครงการเทคโนโลยีขั้นสูงที่มีมูลค่าการลงทุนตั้งแต่ 1,000 ล้านบาทขึ้นไป

รวมทั้งสนับสนุนการดึงดูดบุคลากรทักษะสูงผ่านมาตรการ Long-Term Resident Visa (LTR Visa) สำหรับผู้เชี่ยวชาญและผู้บริหารระดับสูง เพื่อช่วยบริษัทเทคโนโลยีนำผู้เชี่ยวชาญต่างประเทศมาทำงานในไทยสะดวกขึ้น

 

ส่วนด้านการทำตลาดเชิงรุกได้ขยายเครือข่ายสำนักงานเศรษฐกิจการลงทุนของบีโอไอในจีน เพื่อเข้าถึงนักลงทุนโดยตรงและปัจจุบันมีสำนักงานในเมืองสำคัญ ได้แก่ ปักกิ่ง, เซี่ยงไฮ้ และกว่างโจว พร้อมเตรียมเปิดสำนักงานแห่งใหม่ที่เฉิงตู ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของจีนตะวันตก เพื่อขยายฐานนักลงทุนและเพิ่มโอกาสการลงทุนใหม่ในไทย

 

นายนฤตม์ กล่าวว่า การลงทุนจากจีนมีบทบาทสำคัญต่อการยกระดับอุตสาหกรรมของไทย โดยเฉพาะกลุ่มเทคโนโลยีขั้นสูงสอดคล้องนโยบายพัฒนาเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศ

 

“การเข้ามาของนักลงทุนจีนในอุตสาหกรรมยุทธศาสตร์ ไม่เพียงช่วยเพิ่มเม็ดเงินลงทุน แต่ยังช่วยพัฒนาเทคโนโลยี ยกระดับห่วงโซ่อุปทาน และสร้างฐานการผลิตอุตสาหกรรมแห่งอนาคตให้กับประเทศไทย” นายนฤตม์ กล่าว

 

ที่มา กรุงเทพธุรกิจ

วันที่ 24 มิถุนายน 2569